Az ingatlan adásvételi szerződések buktatói – mire figyeljünk oda?
A legfontosabb mindenekelőtt arról meggyőződni, hogy az eladó egyáltalán tulajdonosa-e a szóban forgó ingatlannak. Ezt az ingatlan tulajdoni lapjába történő betekintéssel díjmentesen ellenőrizni tudjuk az illetékes földhivatalnál. Lényeges, hogy a szerződést készítő közjegyző, vagy ügyvéd közvetlenül az adásvételi szerződés megkötése előtt kérjen le friss tulajdoni lapot, mert akár néhány nap alatt is kerülhet új széljegyzet (pl. egy végrehajtási jog) az ingatlan tulajdoni lapjára. Ugyanezen okból fontos, hogy az ügyben eljáró jogi képviselő az adásvételi szerződés megkötését követően soron kívül kérelmezze a földhivatalnál a vevő tulajdonjogának bejegyzését.
Gyanús lehet, ha az adásvétel előtt nem sokkal cserélt gazdát az ingatlan, főleg, ha a piaci árnál jóval kedvezőbben kínálják a lakást. Ebben az esetben előfordulhat, hogy az eladóként fellépő személy egy hamis ügyleten keresztül szerezte meg a lakás tulajdonjogát és most gyorsan próbál túladni rajta.
Arról is meg kell győződni, hogy nem szerepel-e az ingatlanon bármilyen teher (jelzálogjog, végrehajtási jog, tartási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.). Amennyiben ilyen teher van a tulajdoni lapon, ragaszkodni kell azok törléséhez, máskülönben ezekkel a terhekkel együtt szerzi meg az ingatlant a vevő.
Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan közös tulajdonban van, akkor jó tudni, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez tipikusan olyan esetben fordul elő, amikor egy közös telken több építmény található,, és a tulajdonostársak használati megállapodással rendezték az ingatlanok használatát. Ilyenkor az adásvételi szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes érdeklődni a szomszédoktól, hogy van-e vételi szándékuk.
Amennyiben nem egy összegben kerül kifizetésre a vételár, akkor vagy a tulajdonjog fenntartásával történt eladás tényének feljegyzését, vagy a tulajdonjog bejegyzése elintézésének függőben tartását kell kérni a földhivataltól. Amennyiben valószínű, hogy hat hónapon belül kifizetik a vételárat, akkor mindenképpen a függőben tartást érdemes kérni, mivel ezzel megakadályozható, hogy bármilyen később bejegyzésre kerülő jog (pl. egy esetleges végrehajtási jog) sorrendben megelőzze a vevő tulajdonjogának bejegyzését, míg a tulajdonjog fenntartás esetében ezek a jogok bejegyezhetők az ingatlanra.
Dr. Csonka Péter
közjegyző
